一季度房地產市場出現明顯復蘇跡象，但城市與區域間分化嚴重。一線城市和部分強二線城市復蘇明顯，弱二線城市以及大多數三四線城市則持續低迷。房地產市場何以出現分化格局，不同能級城市房地產市場背后有著怎樣的支撐，后續走勢如何？我們將從人口、土地、政策、市場供需等多個維度，對不同能級城市房地產市場進行分析和解讀。

城市與區域治理研究院 蘇志勇

經歷了連續幾年的調整，三四線城市房地產市場在政策刺激下也開始呈現結構性回暖。

2023年開年，熱點三四線城市回暖明顯，一季度30大城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，3月份商品房月度成交套數同比上升38.7%。但多數弱三線和四線城市仍未能擺脫量價齊跌的命運。中指院近日發布的《百城價格指數報告》顯示，4月份三四線代表城市新房價格環比繼續下跌，跌幅有所收窄，二手房價格跌幅則繼續擴大。

與一二線城市相比，大部分三四線城市在人口、產業、資源等方面缺乏明顯優勢，失去了棚改貨幣化安置這一核心驅動力，三四線城市房地產市場還有哪些支撐？一二線城市的復蘇能否帶動三四線城市走出低谷？這些都是值得探討的問題。

跌宕的三四線樓市

三四線城市房地產市場“爆發”，一方面源于2015年至2018年的棚改貨幣化安置（四年間全國每年執行的棚改均超過600萬套），另一方面源于一二線城市嚴格限購政策帶來的市場外溢。兩方面因素共同作用下，開發商和投資客紛紛涌入，帶動三四線城市需求釋放，房價出現一輪非理性上漲。

彼時，布局三四線城市成為眾多龍頭房企的戰略選擇。例如碧桂園2017年新增881宗土地，按面積計算，位于三四線城市的土地占比達7成左右。再如保利，2017年新進入的24個城市中，超過9成是三四線城市，包括徐州、蕪湖、鹽城、梅州等城市。新城控股和綠地在2017年新增土地中，三四線城市占比也分別達到62%和42%。

龍頭房企的大舉進入將三四線城市房地產市場推向高潮，地價房價輪番上漲。國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，三線城市價格指數當月同比從2016年3月的-0.6%一路上揚，到2017年7月達到9.3%，到2019年4月更是飆升至11.3%。

隨著2019年貨幣化棚改退出和調控升級，樓市開始“熄火”，庫存去化能力減弱。據上海易居房地產研究院的統計數據，截至2022年末，100個城市中三四線城市新建商品住宅總量達2.31億平方米，同比增長2%。庫存面積去化周期達到21.2個月。

受政策影響，部分三四線城市從2018年便開始進入下跌通道。最具代表性的是環京區域，廊坊、張家口等城市環京區域房價跌幅超過50%。南方一些被過度炒作的城市房價也接近腰斬。2021年，隨著房地產市場全面調整，三四線城市繼續走弱。70個大中城市中三線城市新建商品住宅價格指數價格指數（同比數據）2022年跌至負值，2023年3月為-2.7%，環比跌幅收窄。

三四線城市的市場支撐

2022年至今，各地樓市松綁和刺激政策不斷出臺，其中三四線城市占據大多數，包括取消限購、降低首付比例、降低貸款利率、發放購房補貼等。隨著政策落地，三四線城市內部分化加劇，強三線城市和經濟發達地區的四線城市在政策作用下率先回暖，其他三四線城市則持續低迷。

那么未來還有哪些城市還有機會？綜合人口、產業、資源稟賦、地理條件等因素判斷，未來四類城市房地產市場仍會有較強支撐。

第一類是發達經濟圈范圍內的三四線城市。其中以長三角、珠三角兩大區域的三四線城市為代表。這類城市自身經濟實力較強，人口持續流入，有著較強的人口和產業支撐，住房需求旺盛，購買力強勁。例如長三角當中的臺州、湖州、嘉興、紹興、鹽城、揚州等，珠三角當中的東莞、中山、珠海等。盡管這些城市房價已在高位，短期內仍有調整需求，但從長期來看具有一定的抗跌性。隨著前期庫存的消化和需求的進一步釋放，未來將走上健康發展的軌道。

第二類是超大、特大城市周邊，能夠承接核心城市外溢需求的衛星城。例如環京區域的廊坊，環滬區域的昆山、太倉等三四線城市。以環京區域的廊坊北三縣為例，與副中心一河之隔，坐擁京津冀協同發展和北京城市副中心建設雙重利好。按照北京城市副中心建設規劃要求，北三縣與城市副中心將統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控（簡稱“四統一”），與城市副中心實現協同聯動、一體發展。盡管2018年以來環京區域房地產市場深度調整，北三縣房價遭受“腰斬”，但隨著一系列政策利好落地，未來房地產市場企穩回暖是大概率事件。

第三類是具有自然資源和環境優勢，能夠承接康養、旅居需求的城市。這類城市要么擁有天然的氣候優勢，要么坐擁海洋、湖泊、森林等自然資源，能夠滿足退休人員的養老需求和年輕人的旅居、度假需求。例如海南的三亞、陵水，云南的西雙版納、麗江、大理，廣西的桂林、北海，河北的秦皇島，山東的煙臺等。

以秦皇島為例，作為京津冀的后花園，擁有1805平方公里海域和162公里海岸線，旅游康養資源豐富，成為京津地區度假、康養的最佳目的地。據了解，秦皇島外地認購購房占比達40%左右，對房地產市場形成較強支撐。

第四類是能夠實現產業突圍、經濟逆襲的城市。城市的核心要素是人，留住人需要有產業支撐。東北、中西部一些三四線城市因產業枯竭，就業機會減少，造成人口持續流出，房地產市場也因此一蹶不振。如果能夠改善營商環境，因地制宜實現產業轉型，則可以重振經濟、重聚人氣。以最近火出圈的淄博為例，就是抓住燒烤這一偶然事件大做文章，成為火遍全國的網紅城市。如果能夠借此推動產業轉型和人口回流，將成為傳統工業城市逆襲的絕好案例。

淄博市剛剛公布的一季度房地產銷售數據顯示，一季度淄博新房銷售面積達到120.6萬平方米，同比增長61.9%，1月至4月上半月增長77%。不得不說，燒烤經濟對淄博房地產的拉動作用功不可沒。

除了上述四類城市外，一些既沒有產業支撐，又缺乏資源稟賦的城市，由于經濟恢復較慢，加之前期庫存較大，人口持續流出，未來可能仍需要較大幅度的調整，需要更長時間的恢復。隨著房價下跌，以及本地自住和改善性需求的釋放，市場供需將在一定區間內找到新的平衡點。